قبل از امضای قرارداد اجاره ملک در دبی، مهم است که با قوانین قرارداد اجاره “RERA” آشنا شوید. RERA (آژانس تنظیم مقررات املاک و مستغلات) حقوق مستاجر در دبی، تعهدات صاحبخانه و روابط کلی بین دو طرف را تنظیم میکند. در این مقاله به صورت کلی نگاهی به قوانین اجاره دبی میاندازیم.
قوانین اجاره RERA برای اجاره ملک در دبی
آژانس تنظیم مقررات املاک و مستغلات (RERA) برای نظارت بر اجرای قوانین اجاره دبی برای املاک اجارهای در دبی تأسیس شد. RERA مسئول تنظیم روابط بین صاحبخانه و مستاجر است.
وقتی صحبت از قانون اجاره RERA در دبی میشود، چهار قانون اصلی در مورد قوانین و مقررات اجاره در دبی وجود دارد که باید در نظر داشته باشید:
- قانون شماره (26) سال 2007: این قانون روابط بین صاحبخانه و مستاجر را در دبی تنظیم میکند.
- قانون شماره (33) سال 2008: این قانون مواد خاصی از قانون شماره (26) سال 2007 را اصلاح کرد و بر روابط موجر و مستاجر در دبی حاکم است.
- فرمان شماره (26) سال 2013: این قانون مرکز حل و فصل اختلافات اجاره (RDC) را تأسیس کرد که به انواع اختلافات اجاره در دبی رسیدگی میکند.
- فرمان شماره (43) سال 2013: این قانون به صراحت بر افزایش اجاره بها در دبی حاکم است.
بیایید نگاهی دقیقتر به قانون اجاره در دبی بیندازیم. اساساً، این پست تمام آنچه را که باید در مورد قوانین RERA برای مستاجرین بدانید که توسط قانون شماره (26) سال 2007 مشخص شده است را پوشش میدهد.
شرایط قانون اجاره RERA در دبی
- اصلاح قرارداد اجاره
- فسخ قرارداد اجاره
- اخطار تخلیه
- قوانین اخراج
در ادامه هر یک از عناوین ذکر شده در بالا توضیح داده شده است:
اصلاح شرایط قرارداد اجاره ملک در دبی
طبق ماده 14 قانون اجاره دبی، اگر مالک یا مستاجر بخواهد شرایط قرارداد را اصلاح کند، باید حداقل 90 روز قبل از انقضای قرارداد به طرف مقابل اطلاع دهد.
بنابراین، اگر مالک یا مستاجر بخواهد مبلغ اجاره و مدت قرارداد را تغییر دهد یا هر گونه بند را لحاظ کند/ استخراج کند، باید در این مهلت سه ماهه اعلام کند.
فسخ قرارداد اجاره
ماده 7 قانون اجاره RERA در دبی میگوید که قراردادهای اجاره معتبر را نمیتوان در طول مدت آن توسط مستاجر یا موجر فسخ یک طرفه کرد مگر اینکه طرفین بر آن توافق کنند.
طبق ماده 27 ، قرارداد اجاره ملک در دبی حتی در صورت فوت مستأجر یا موجر منقضی نمیشود. در چنین مواردی، رابطه اجاره به ورثه طرف منتقل میشود و تا زمانی که آنها تصمیم به فسخ نداشته باشند، قرارداد به قوت خود باقی است. اگر تصمیم به پایان دادن به معامله داشته باشند، وراث باید 30 روز یا روزهای باقیمانده تا انقضای قرارداد را مهلت دهند.
هیچ قانون اجاره ملک RERA به طور خاص بر فسخ زودهنگام قراردادهای اجاره در دبی حاکم نیست. اگر مستاجرین میخواهند قرارداد اجاره را در دبی بشکنند، باید به بند فسخ زودهنگام قانون اجاره دبی پایبند باشند. اگر چنین شرطی وجود نداشته باشد، موجر میتواند برای خاتمه زودهنگام قرارداد اجاره، غرامت مطالبه کند.
اخطار تخلیه به صاحبخانه
طبق قانون شماره (33) سال 2008، مستاجر ملزم به ارائه اخطاریه قبل از تخلیه ملک در انقضای مدت قرارداد نیست. قانون شماره (33) سال 2008 شرط اجباری قبلی ارائه اخطار تخلیه 90 روزه به مالکان در دبی را حذف کرد.
با این حال، اولویت با شرایط قرارداد اجاره شما است، که ممکن است در صورت عدم تمدید قرارداد، به مهلت اطلاع رسانی خاصی نیاز داشته باشد. اگر شما به این بند در قرارداد خود پایبند نباشید، صاحبخانه میتواند به عنوان جریمه برای عدم ارائه اخطار مورد نیاز، غرامت را مطالبه کند.
هنگامی که مستاجر ملک را تخلیه میکند، مالک باید سپرده تضمینی را به مستاجر به طور کامل یا مقدار باقیمانده پس از کسورات بازپرداخت کند. اطمینان حاصل کنید که میدانید چگونه میتوانید سپرده امنیتی را از صاحبخانه خود دریافت کنید.
قوانین اخراج
در مورد قانون تخلیه RERA، ماده 25 قانون شماره (26) سال 1386 که به موجب قانون شماره (33) سال 1387 اصلاح شده است، بیان میکند که موارد خاصی وجود دارد که موجر میتواند قبل از انقضا، تخلیه مستاجر را مطالبه کند. در صورت:
- مستاجر در مدت 30 روز پس از ابلاغ با اخطار کتبی صاحبخانه، اجاره بها را پرداخت نمیکند.
- مستاجر ملک را بدون تأیید کتبی موجر اجاره میدهد.
- مستاجر از ملک برای فعالیتهای غیراخلاقی یا غیرقانونی استفاده میکند یا به دیگران اجازه میدهد از آن استفاده کنند.
- مستاجر باعث میشود یا به دیگران اجازه میدهد که خسارت یا تغییراتی در ملک ایجاد کنند که ایمنی آن را به خطر میاندازد.
- مستاجر از ملک برای مقاصدی غیر از آنچه برای آن اجاره شده استفاده میکند.
- مستاجر ظرف مدت 30 روز پس از دریافت اخطار کتبی از طرف مالک، هیچ یک از شرایط قرارداد اجاره یا قانون را رعایت نمیکند.
- در صورتی که مستاجر 30 روز متوالی یا 90 روز غیر متوالی بدون ارائه دلیل موجه، فعالیت خود را تعطیل کرده باشد (در صورتی که ملک تجاری باشد)، مالک میتواند تقاضای تخلیه برای ملک کند.
- اگر به تصمیم نهاد دولتی، برای توسعه شهری، مستلزم تخریب ملک باشد.
طبق قوانین قرارداد اجاره RERA، مالک همچنین میتواند پس از انقضای مدت قرارداد اجاره، تقاضای تخلیه کند در صورتی که:
- مالک میخواهد ملک را بازسازی یا تخریب کند.
- این ملک نیاز به تعمیر و نگهداری یا نوسازی قابل توجهی دارد که در زمانی که مستاجر در آن است، انجام نمیشود.
- صاحبخانه میخواهد ملک را بفروشد.
- مالک میخواهد از ملک برای استفاده شخصی یا حتی برای بستگان درجه یک خود استفاده کند.
شما در کنار مطالعه این مطلب میتوانید از مطالب “روشهای پرداخت اجاره در دبی” و “چگونه مسایل مربوط به اختلافات اجاره در دبی را حل کنیم” در همین سایت دیدن کنید.